Санкт-Петербург, м. Лиговский проспект - Марата 53; офисы 2,4,6

Санкт-Петербург, м. площадь Ленина - Свердловская наб. 44, офисы 318, 323

(812) 330-0-320, (931) 369-00-60

Заказать обратный звонок
Навигация
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Проверка документов на квартиру

Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.


Проверка документов на квартиру – важный и необходимый этап при приобретении жилой недвижимости. Но у многих лиц возникает недоумение, зачем этим заниматься, если достаточно обратиться к нотариусу. Это квалифицированный специалист, который проверит все документы на действительность. А значит, нотариальное заверение сделки гарантирует, что все в порядке, риски расторжения отсутствуют. При этом стоимость услуги, если сравнивать с заказом проверки на юридическую чистоту у юридических компаний, существенно ниже. В реальности все оказывается не так просто, процедура проверки сложнее.

Что такое проверка документов на квартиру?

Под этим могут пониматься разные процедуры. Например, можно ограничиться проверкой на подлинность предъявленного пакета справок, свидетельств и выписок. Этого достаточно, чтобы убедиться в отсутствии 10-15% риска потерять купленную квартиру.

Для справки! Глубокая проверка документов позволяет исключить 85-99% рисков, что в будущем относительно купленной квартиры возникнет судебный спор, инициированный одним из бывших владельцев.

Всю проверку документов на квартиру можно условно разделить на два этапа:

  1. Определить подлинность и актуальность представленных справок, выписок, паспортов и т.п.;
  2. Проверить на их основе юридическую чистоту сделки.

Как в первом, так и в втором случае требуются специальные знания и навыки. Далеко не каждый покупатель квартиры знает, как отличить действительный паспорт от поддельного. Даже относительно простая процедура – получение расширенной выписки из ЕГРН – у части покупателей вызывает трудности. Тем более, им непонятно, что дальше с ней делать.

Но найти признаки подделки документов, инструкцию получения ЕГРН можно в течение 3-5 минут. Например, об этом можно прочитать на нашем веб-ресурсе. Даже если покупатель сможет удостовериться в подлинности и актуальности всех справок, свидетельств и паспортов, это не означает, что проверка закончена. Наличие подлинных документов – необходимое условие, чтобы приступить к тщательной проверке документов на квартиру.

Почему одной выписки из ЕГРН недостаточно?

С одной стороны, это документ содержит все необходимые данные, которые позволяют принять решение о регистрации сделки. На них, а также некоторые другие документы обратит внимание регистратор. Ему достаточно сверить их между собой, убедиться, что перед ним собственник или доверитель. На этом основании он принимает решение о регистрации сделки или об отказе в ней.

Но покупатель заинтересован, чтобы информация в ЕГРН отвечала реальному положению. В частности, нужно:

  1. Проверить основания приобретения прав собственности продавцом;
  2. Оценить риски их оспаривания.

Тот факт, что в ЕГРН указан один (или несколько) конкретных собственников на квартиру, не означает, что их право не будет оспорено. Это возможно только в судебном порядке (ст. 8.1 Гражданского Кодекса РФ), но где гарантии, что на следующий день, через месяц или год кто-то не подаст в суд на продавцов квартиры и не выиграет его. В этом случае:

  1. Договор купли-продажи квартиры признается недействительным;
  2. Недвижимость придется вернуть;
  3. Альтернатива – заключить новое соглашение, которое учитывает имущественные интересы нового собственника.

Соблазн упростить процедуру проверки документов возникает у особо «умных» покупателей или их советчиков. По их мнению, в век компьютеризации и наличия доступных электронных реестров платить за услугу проверки документов на квартиру не имеет смысла.

Например, можно заказать расширенную выписку из ЕГРН, в которой будет информация и о собственниках, и о наличии обременений. Отсутствие записи о наличии обременений не означает, что по факту их нет.

Они могут быть неявными, отсроченными. Например, лицо взяло кредит в банке. В момент действия договора займа человек решил продать квартиру. Через месяц перестает выплачивать кредит, в течение полугода сумма долга превышает 500 т.р. Дальнейший порядок действий:

  1. Банк подает в суд, назначается арбитражный управляющий;
  2. Последний принимает меры, обращается в суд и сделку купли-продажи расторгают;
  3. Квартира включается в конкурсную массу, реализуется с торгов;
  4. За счет вырученных денег погашается задолженность, оплачиваются услуги управляющего, судебных приставов.

Для покупателя в этой схеме места нет. Его интересы по возврату суммы, уплаченной за квартиру, которую реализовали с торгов, ему придется отстаивать самостоятельно. Придется подавать заявление арбитражному управляющему на включение требований в реестр. Другой вариант – подавать в суд. Но вернуть деньги с должника, который уже проходит процедуру банкротства, – проблематично.

Мог ли покупатель через ознакомление с действительной и актуальной на момент купли-продажи квартиры выпиской из ЕГРН узнать о возможных последствиях? Нет, там такой информации нет. Ее находит юрист в ходе проверки продавца, в том числе и по разным реестрам. Еще сложнее – если собственник не один, а их несколько.

Рассматривая вопрос с выпиской ЕГРН, потенциальный покупатель должен получить и изучить правоустанавливающие документы. Они характеризуют, каким именно образом продавец получил право собственности на продаваемое жилье. Но и в них не будет указано, что это была реализовано мошенническая схема или не учтены чьи-то имущественные права. Узнать об этом может юрист в результате получения и тщательной проверки всех документов, которые потребуются для установления истины.

В документах можно найти ответы на следующие вопросы:

  1. Как продавец приобрёл продаваемую им недвижимость;
  2. Насколько велики риски оспаривания зарегистрированного права собственности;
  3. Есть ли в представленных для проверки документах ошибки, указывающие, что сделка купли-продажи может быть расторгнута;
  4. Какие факты или записи вызывают сомнение, требующее проверки, указывает на отсутствие юридической чистоты сделки;
  5. Какие документы (определить список) нужны, чтобы провести дополнительную проверку.

Уже только постановка таких вопросов и ответы на них существенно отличаются от процедуры, которая ограничивается проверкой подлинности документов и информации из ЕГРН. И на этом процедура не заканчивается. Юрист продолжает работу, пока не получит на все поставленные и появившиеся в ходе проверки документов вопросы.

Обращение к нотариусу как способ тщательной проверки документов на квартиру

Действительно, ведь есть нотариус. Он удостоверяет сделку (не всегда это обязательно) купли-продажи квартиры. Предварительно проверяет документы. А значит, после этой процедуры можно не переживать о возможной потере квартиры. Так думает обыватель, который ищет быстрого, легкого и дешевого варианта решения проблемы.

Стимулируют такое мнение и сами нотариусы. На официальном веб-ресурсе нотариальной палаты как раз предупреждают о разных схемам мошенничества, а именно:

  1. Злоумышленники продают недвижимость;
  2. Впоследствии они заявляют о недееспособности и обращаются в суд для возврата квартиры, дома, гаража.

В качестве действенного метода предупреждения таких ситуаций нотариусы указывают на себя. По их мнению, именно их работа – это единственный и реальный вариант, как защититься от таких мошенников на рынке купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

И у граждан создается мнение, что, если сделка заверена у нотариуса, никакой суд не признает ее недействительной. Но это не так. Регистрация у нотариуса, конечно, устраняет некоторые риски, но делает всю сделку юридически чистой.

В каких случаях проверка документов на квартиру нотариусом обязательна?

Нотариус обязан проверять документы на квартиру при нотариальном заверении сделки. Но только в том случае, если участники сделки к нему обратились. Делать это не обязательно, за некоторым исключением.

Для справки! Нотариальное заверение при покупке квартиры у застройщика, т.е. на первичном рынке, не практикуется. Соглашения готовятся юридической службой компании.

В некоторых случаях требуется заверить у нотариуса копию соглашения купли-продажи, подписываемого с застройщиком. Это в основном договоры долевого участия – ДДУ. Но в этом случае проверка минимальна, сверяется соответствие копии оригиналу.

Нотариальное заверение самого договора купли-продажи квартиры преимущественно применяется при ее покупке на вторичном рынке. При этом есть несколько случаев, когда это делать обязательно:

  1. Сделка оформляется соглашением пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК);
  2. Если доля в квартире, которая принадлежит по праву общей собственности, продается постороннему лицу (ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015 – далее Закон). Не распространяется на случаи, если все собственники продают свои доли одновременно в рамках одного соглашения;
  3. Если продается недвижимость (или ее часть), которая принадлежит детям, а также ограниченно дееспособным лицам (ст.54 Закона).

Если в этих случаях при оформлении сделок нотариальная форма не соблюдается, юридические последствия после подписания договоров не наступают. Они считаются ничтожными. В остальных случаях при продаже жилой недвижимости обращаться к нотариусу необязательно. Стороны могут прибегнуть к его помощи по собственной инициативы или действовать без нее.

А какие гарантии, что нотариально заверенную сделку не отменят?

Если коротко – никаких. Это не единственный, не достаточный и не надежный способ защиты самой сделки. С помощью нотариуса можно:

  • проверить документы на квартиру на их подлинность;
  • удостовериться, что сделка заключается именно с собственником.

Еще одна особенность – нотариус может удостоверить дееспособность продавца квартиры. Это не маловажно, но в данном случае покупатель не избавлен от риска, что впоследствии продавца все-таки признают недееспособным.

Процедура, которая проводится нотариусом, заключается в следующем:

  1. Проверяются права собственности, действительно ли продавец (или продавцы) действуют по закону, у квартиры нет других собственников;
  2. У продавцов уточняется, действуют ли они по собственной воле;
  3. Выясняются другие факты, которые указывают на наличие или отсутствие ограничений по продаже недвижимого имущества.

Проблема в том, что после этого продавец или другие заинтересованные лица могут заявить о недееспособности. И тот факт, что сделку заверял нотариус, не станет основаниям для отказа в расторжении договора купли-продажи.

Причина такого возможного исхода в том, что у нотариуса:

  1. Нет соответствующей квалификации;
  2. Отсутствуют необходимые инструменты, чтобы удостоверить в дееспособности участников сделки;
  3. Наконец, нет полномочий, чтобы гарантированно подтверждать дееспособность лиц совершать те или иные юридически значимые деяния.

Для справки! Основная гарантия, которую дает нотариус, – что участники сделки достигли совершеннолетия. Но этот факт легко устанавливается из документов.

Нотариальное заверение документа означает, что на момент сделки лично у нотариуса дееспособность продавца не вызывала сомнений. Но это не означает, что владелец квартиры в тот момент действительно был психически здоровым.

Кроме того, нотариус не в состоянии определить, что продавец на момент продажи квартиры:

  1. Не находится под воздействием наркотических или затуманивающих сознание препаратов;
  2. Не страдает от тяжелого заболевания;
  3. Не алкозависимый и не страдает от азартных игр;
  4. Не принимает решения под воздействием тяжелых обстоятельств в его жизни.

Для справки! Все перечисленные факторы могут стать веским основанием для отмены договора купли-продажи квартиры в судебном порядке.

Суды признают соглашения по отчуждению недвижимости недействительными даже если их заверяли нотариусы. Мотив – у них нет соответствующих возможностей достоверно и объективно утверждать, что участники сделки были дееспособными.

Как грамотно и эффективно проверить документы на квартиру?

Проблема не в самих нотариусах. Даже если введут реестр недееспособных, о которых давно ведутся разговоры, проблему с эффективной и полной проверкой документов это не решает. Существуют десятки и сотни возможностей, как обойти реестры, применить схему, по которой в дальнейшем удастся расторгнуть сделку.

Нет каких-то простых способов обезопасить сделку по купле-продаже квартиры. Глубокая и всесторонняя проверка документов продавца, его родственников, бывших владельцев, а также продаваемой недвижимости – это единственный вариант, как обезопасить сделку. Других не существует. А без этого варианта риск оказаться жертвой мошенников велик.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО "СПИК" пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО "СПИК" (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственности