Обновление: декабрь 2025
Налоги при продаже коммерческой недвижимости. Некоторые особенности по налогообложению коммерции (нежилое помещение) при ее продаже другим лицам. Их нужно учитывать, чтобы рассчитать все затраты сторон во время сделки. Кроме того, это поможет избежать конфликта с налоговыми органами, доначислений, штрафов и неустойки, других финансовых потерь.
Если не использовалась в предпринимательской деятельности
Случай первый – коммерция в собственности физического лица и НЕ использовалась в предпринимательской деятельности. Это означает следующее:
- Нет соответствующих кодов ОКВЭД;
- Имущество в качестве основного средства не учитывалось;
- Амортизация по нему не начислялась;
- Затраты по эксплуатации в состав расходов не включались;
- Для ведения предпринимательской деятельности не использовалось.
Особенности налогообложения в такой ситуации:
- Резидент – ставка 13% с части дохода до 2,4 млн руб. и 15% с суммы, превышающей 2,4 млн руб., нерезидент платит 30%;
- Статья 217.1 НК РФ распространяется полностью;
- По истечении 3(5) лет освобождение от уплаты налога.
Налоговые РЕЗИДЕНТЫ могут уменьшить доход на имущественный вычет в размере не более 250 т.р. или на сумму подтвержденных расходов на приобретение нежилого помещения.
Если использовалась в предпринимательской деятельности
Случай второй – коммерция в собственности физического лица и использовалась в предпринимательской деятельности. Это означает следующее использование имущества в предпринимательской деятельности, а именно:
- Есть соответствующие коды ОКВЭД;
- Имущество учитывалось в качестве основного средства;
- Амортизация по нему начислялась;
- Затраты по эксплуатации включались в состав расходов;
- использовалось для ведения предпринимательской деятельности.
Резидент – выплачивает налог по ставке 13-15% (см выше), а нерезидент – 30%. Кроме того, на сделку распространяется статья 217.1 НК РФ даже если недвижимость использовалась в коммерческой деятельности (Письма ФНС России от 13.07.2018 N БС-4-11/13586@, Минфина России от 25.06.2018 N 03-04-05/43556). Это справедливо, если приобреталась ПОСЛЕ 01.01.2016 и только в отношении расчета налоговой базы (т.е. минимальная налогооблагаемая база 70% кадастровой стоимости на коммерцию распространяется).
При этом по истечении 3(5) лет освобождение от уплаты налога на коммерцию, ИСПОЛЬЗУЕМУЮ в предпринимательской деятельности, НЕ применяется (закон от 27.11.2018 N 425-ФЗ).
Если в собственности физлиц-предпринимателей
Очень подробно рассказали об этом во отдельной публикации: налогообложение при продаже коммерции ИП
Тезисно:
Если коммерция в собственности ИП на ОСН, резидент, как и прежде выплачивает налоги по ставке 13-15%, нерезидент – 30%. Дополнительно индивидуальные предприниматели обязаны уплатить НДС при реализации недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности (22% с 2016 года). Обязаны включить налог в цену покупателю.
При реализации нежилого помещения, которое НЕ использовалась ИП для осуществления предпринимательской деятельности (нет кодов ОКВЭД), НДС не исчисляется. Затраты на приобретение или создание амортизируемого имущества могут быть включены в расходы в виде амортизационных отчислений
Если коммерция в собственности физлица на УСН
Важно учитывать, если ИП осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества, и оно использовалось в его предпринимательской деятельности, доходы от продажи имущества учитываются в составе доходов при применении УСН. Если же ИП НЕ осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества (НЕТ КОДОВ ОКВЭД), и оно не использовалось в предпринимательской деятельности, то указанные доходы подлежат обложению НДФЛ как в пункте 1 (Письмо Минфина России от 24.07.2019 N 03-11-11/55063).
Другие особенности налогообложения:
- Статья 217.1 НЕ распространяется, т.е. нет освобождения от уплаты налога по истечении 3(5) лет, НО И НЕТ ограничения 70% кадастровой стоимости (п. 3 ст. 346.11 НК РФ);
- Ставка 6% (как для резидентов, так и для нерезидентов)
- Расходы на покупку объекта недвижимого имущества могут быть включены в затраты компании, только если в качестве объекта УСН выбраны доходы – расходы;
- Расходы на приобретение учитываются только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Если налоговая выявит УМЫШЛЕННОЕ занижение, то это будет трактоваться как умышленное занижение доходов.
Если коммерция в собственности ИП на ЕНВД
Все как в пункте 2 (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.11.2017 N Ф04-4538/2017). Если ИП наряду с ЕНВД применяет УСН, то ВМЕСТО исчисления НДФЛ и НДС от реализации имущества исчисляется налог по УСН (Письмо Минфина России от 13.07.2018 N 03-11-11/48801), т.е. как в п.3.
За более подробным разъяснением обращайтесь к нашим юристам. Записывайтесь на консультацию и получите развернутый ответ, применимо к Вашей ситуации.