Некоторые особенности по налогообложению коммерции при ее продаже другим лицам. Их нужно учитывать, чтобы рассчитать все затраты сторон во время сделки. Кроме того, это поможет избежать конфликта с налоговыми органами, доначислений, штрафов и неустойки, других финансовых потерь.
Если не использовалась в предпринимательской деятельности
Случай первый – коммерция в собственности физического лица и НЕ использовалась в предпринимательской деятельности. Это означает следующее:
- Нет соответствующих кодов ОКВЭД;
- Имущество в качестве основного средства не учитывалось;
- Амортизация по нему не начислялась;
- Затраты по эксплуатации в состав расходов не включались;
- Для ведения предпринимательской деятельности не использовалось.
Особенности налогообложения в такой ситуации:
- Резидент – ставка 13%, нерезидент 30%;
- Статья 217.1 НК РФ распространяется полностью;
- По истечении 3(5) лет освобождение от уплаты налога.
Налоговые РЕЗИДЕНТЫ могут уменьшить доход на имущественный вычет в размере не более 250 т.р. или на сумму подтвержденных расходов на приобретение нежилого помещения.
Если использовалась в предпринимательской деятельности
Случай второй – коммерция в собственности физического лица и использовалась в предпринимательской деятельности. Это означает следующее использование имущества в предпринимательской деятельности, а именно:
- Есть соответствующие коды ОКВЭД;
- Имущество учитывалось в качестве основного средства;
- Амортизация по нему начислялась;
- Затраты по эксплуатации включались в состав расходов;
- использовалось для ведения предпринимательской деятельности.
Резидент – выплачивает налог по ставке 13%, а нерезидент – 30%. Кроме того, на сделку распространяется статья 217.1 НК РФ даже если недвижимость использовалась в коммерческой деятельности (Письма ФНС России от 13.07.2018 N БС-4-11/13586@, Минфина России от 25.06.2018 N 03-04-05/43556). Это справедливо, если приобреталась ПОСЛЕ 01.01.2016 и только в отношении расчета налоговой базы (т.е. минимальная налогооблагаемая база 70% кадастровой стоимости на коммерцию распространяется).
При этом по истечении 3(5) лет освобождение от уплаты налога на коммерцию, ИСПОЛЬЗУЕМУЮ в предпринимательской деятельности, НЕ применяется (закон от 27.11.2018 N 425-ФЗ).
Если в собственности физлиц-предпринимателей
Если коммерция в собственности ИП на ОСН, резидент, как и прежде выплачивает налоги по ставке 13%, нерезидент – 30%. Дополнительно индивидуальные предприниматели обязаны уплатить НДС при реализации недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности (20%). Обязаны включить налог в цену покупателю.
При реализации нежилого помещения, которое НЕ использовалась ИП для осуществления предпринимательской деятельности (нет кодов ОКВЭД), НДС не исчисляется. Затраты на приобретение или создание амортизируемого имущества могут быть включены в расходы в виде амортизационных отчислений
Если коммерция в собственности физлица на УСН
Важно учитывать, если ИП осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества, и оно использовалось в его предпринимательской деятельности, доходы от продажи имущества учитываются в составе доходов при применении УСН. Если же ИП НЕ осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества (НЕТ КОДОВ ОКВЭД), и оно не использовалось в предпринимательской деятельности, то указанные доходы подлежат обложению НДФЛ как в пункте 1 (Письмо Минфина России от 24.07.2019 N 03-11-11/55063).
Другие особенности налогообложения:
- Статья 217.1 НЕ распространяется, т.е. нет освобождения от уплаты налога по истечении 3(5) лет, НО И НЕТ ограничения 70% кадастровой стоимости (п. 3 ст. 346.11 НК РФ);
- Ставка 6% (как для резидентов, так и для нерезидентов)
- Расходы на покупку объекта недвижимого имущества могут быть включены в затраты компании, только если в качестве объекта УСН выбраны доходы – расходы;
- Расходы на приобретение учитываются только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Если налоговая выявит УМЫШЛЕННОЕ занижение, то это будет трактоваться как умышленное занижение доходов.
Если коммерция в собственности ИП на ЕНВД
Все как в пункте 2 (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.11.2017 N Ф04-4538/2017). Если ИП наряду с ЕНВД применяет УСН, то ВМЕСТО исчисления НДФЛ и НДС от реализации имущества исчисляется налог по УСН (Письмо Минфина России от 13.07.2018 N 03-11-11/48801), т.е. как в п.3.
За более подробным разъяснением обращайтесь к нашим юристам. Записывайтесь на консультацию и получите развернутый ответ, применимо к Вашей ситуации.